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ヤンゴン中心部のサービスアパート事情、稼働率は空前の高さを記録

ヤンゴンのサービスアパートの供給拡大:さらなるプロジェクトの追加も間もなく明らかに

2015年末にヤンゴンのサービスアパートメントの供給戸数は1,228へと拡大した。供給量全体は2014年の2倍となり、前年比で16%の伸びを示した。数が増えているにも関わらず、空室数はほんの僅かだ。稼働率は空前の高さを記録しており、過去2年間で新たに開発されたサービスアパートメントはわずか4件だ。

短中期的には住宅開発業者が高い需要に対応すべく、今後ヤンゴンでは不動産投資としてサービスアパート物件の供給量が拡大する見込みだ。

Yangon serviced apartment room stock

ヤンゴンのサービスアパートメントの供給戸数推移

Daewoo Amara Serviced Residencesは2016年に321部屋の完成を目指す。同プロジェクトはインヤー通り沿い(上図参照)にあり、開業すればヤンゴンで不動産投資の1事業としては、最多戸数を提供するサービスアパートメント物件となる。

ヤンゴン中心部のサービスアパートメント事情

KANTHARYAR CENTRE(By AMSS)

ヤンゴン中心部・カンドージー湖ほとりに建つKANTHARYAR CENTRE(By AMSS)

ヤンゴン中心街に近い地域ではHAGL Serviced Apartments、Somerset@68 Residences、Kantharyar Myanmar Centre、Wyndham等、引き続き供給数が多い状態が続く。 Golden CityとPolo Clubのサービスアパートメントが今後入居開始すれば、郊外地域でも物件の供給増が期待されている。

一方、2013年にGrand Mee Ya Hta Residencesが取り壊されて以降、物件の供給量が不足していたが、将来最終的にJunction City Serviced Apartmentsが展開されることでヤンゴン中心街における供給量が戻るとされている。

不動産仲介大手Colliersは現在供給できる物件数は2,000近くに上ると予測している。さらに今後不動産投資を含めヤンゴンでの物件供給戸数はさらに増えるとみられている。

需要の高まりを受け、小振りの部屋の供給も徐々に増加

Sakura Residence 2の完成の後、小規模物件の数は各段に改善された。特にワンベッドルームの物件数は45%増加し、2ベッドルームの物件数は4%と微増した。

Sakura Residence 1と2で供給される部屋の半数以上が1ベッドルーム、もしくは2ベッドルームの物件だ。Colliersは直近の開発案件が、子供のいない独身やカップルの外国人からの需要の高まりを受け、1ベッドや2ベッドルームが好まれる傾向と見込む。

サービスアパートの稼働率は93%、1ルームマンションはほぼ満室

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サクラレジデンス2の1ベッドルーム 賃料は約38万円~ (画像出所:Sakura Residence 2)

供給物件数の増加に関わらず、1ベッドと2ベッドルームの合計稼働率は2015年末には89%であった。一方、1ルームマンションはほぼ満室の状態に達している。

年間ベースで市内の稼働率は一時的に下落したものの、93%と好調を維持している。稼働率の低下は2015年第3四半期にSakura Residence 2が完成してから見られるようになった。それでもKokkine Serviced Apartmentの追加供給に影響されることなく、需要は次の四半期にすぐに回復した。

平均稼働率は2016年上半期に95%以上に回復する見通しだが、Daewoo Amara Residenceが完成すると再度一時的な低下が見られる可能性がある。

ヤンゴンでの駐在向け住宅は2極化、社宅需要はさらに高まる

多種多様な外国人向け住宅が見られるバンコクと違い、ヤンゴンでは状況が異なる。手頃で妥当な物件の選択肢が限られるため、多数の駐在者は質が劣る簡易なアパートメントという残された選択肢に頼らざるを得ない。企業は高級な郊外型住宅やコンドミニアム、高価なサービスアパートメントに対して高額な家賃を支払うが、物件の供給や住宅手当の支給に限界があるためだ。

Colliersは、中所得者向けの限られたサービスを提供する、もしくは掃除洗濯等のサービスが提供されないアパートメントの需要が強まると見ているが、市場には一握りしか提供されていない未開発の分野でもある。

ヤンゴンのサービスアパートメントの平均家賃は引き続き高値の状態が続いている。例えば、バンコク中心街の典型的な60㎡の1ベッドルームの月額賃料は1,900米ドルだ。同様の部屋をヤンゴンで借りると1か月の家賃4,400米ドルとかなり高価だ。

(協力:Colliers)

元記事:Yangon’s Serviced Residence Supply Pipeline Builds Up; More Projects to Be Unveiled Soon
【2016年5月5日 記者:MBT】

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